購房成本再降低！貸款市場報價利率（LPR） 迎來年內第三次下調。
10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%，5年期以上LPR為3.60%，均較前期下調25個基點。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。
對房地產市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報價的參考基準，5年期以上LPR的調整會影響到購房者的房貸，即如果LPR下行意味著月供額度降低，也就是購房成本有所降低。
此前，5年期以上LPR分別于今年2月下調25個基點；7月，5年期以上LPR再度下調10個基點，加之10月下調的25個基點，5年期以上LPR年內已累計下調60個基點，即從年初的4.2%下調至當前的3.6%。
房貸利率進入“2”字頭
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前除北京、上海和深圳的房貸利率還可能會停留在“3”字頭外，全國其他城市房貸利率均已進入到“2”字頭行列。
以一線城市廣州為例，此前廣州首套主流房貸利率為3.1%（LPR-75BP），按照10月LPR下行0.25個百分點計算，將下調至2.85%。按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，月供大約減少約135元，合計30年全部利息大約減少4.85萬元。
58安居客研究院研究總監陸騎麟指出，對于購房者來說，LPR的下調最直接的好處是減少了利息支出，有效緩解了購房者的還貸負擔。此外，近期房貸政策顯示首付比例不斷下調，這雖可能加大購房者的月供壓力，但通過降低利率來減輕其還貸負擔，既能讓購房者買得起房，也能確保他們有能力償還貸款，從而有助于樓市的穩定發展。
另以上海為例，此前執行首套房貸利率為3.4%（LPR-45BP）、二套房貸利率為3.8%（LPR-5BP）/3.6%（重點區域，LPR-25BP），此次調整后，上海首套房貸利率為3.15%（LPR-45BP）、二套房貸利率為3.55%（LPR-5BP）/3.35%（重點區域，LPR-25BP）。這里所說的重點區域即自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策。
調降后，北京首套房貸利率則調整為3.15%（LPR-45BP），二套房貸利率調整為3.35%（五環外，LPR-25BP）/3.55%（五環內，LPR-5BP）。
深圳的最新房貸利率類似，首套為5年期以上LPR-45個基點，即3.15%；二套為5年期以上LPR-5個基點，即3.55%。
四季度樓市暖冬行情可期
對于存量房貸而言，LPR調整后，居民的房貸利率并非即時調整。通常，房貸利率的重定價日是每年的1月1日或貸款的發放日(不同銀行政策不同)。加之央行此前提及的新一輪存量房貸利率調整方案，存量房貸利率的調整將分步實現。
此前，央行已明確指示商業銀行在今年10月31日前完成存量房貸利率的批量調整（當前房貸利率高于LPR-30BP的，統一調整為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區二套房貸款除外）），大部分存量房貸利率預計在10月25日批量下調完成，借款人可以在10月26日通過貸款銀行的指定渠道查看調整結果。
嚴躍進表示，即存量房貸利率在10月25日批量下調后，到了明年還可以有25個基點下調，其將進一步降低存量房貸方面的利率和壓力。
以北京某存量房貸借款人，重定價日為每年1月1日為例：目前首套房房貸利率為4.75%，今年10月25日，商業銀行批量將房貸利率在LPR上的加點調整至-30BP，該房貸利率下調為3.9%；到2025年1月1日重定價日，在5年期以上LPR保持3.6%不變的情況下，該房貸利率將下調為3.3%。兩次累計房貸利率下降了1.45個百分點。按照100萬貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元，每月月供減少超過800元。
若存量客戶貸款在北京/上海/深圳，且不滿足“二套轉首套”條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整后利率值為：北京五環外LPR-25BP，北京五環內LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。
以上海舉例來看，據中指研究院測算，2023年12月上海核心區二套商貸利率下限為LPR+30BP，此時購房的購房者，若重定價日商定為次年1月1日，在此次存量房貸利率調整前的利率為4.5%（4.2%+30BP），此次房貸利率調整后，將降至LPR-5BP，即調整為4.15%（4.2%-5BP），下調35BP，若后續5年期以上LPR不再調整，在2025年1月1日后，存量房貸利率將降為3.55%（3.6%-5BP）。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，大幅度降息能夠帶來市場需求的反彈。此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購、限貸，稅費政策調整，首付比例調整等等，將帶來四季度樓市的暖冬行情。