8月6日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（下稱：西安住建）公布了最新二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，7月，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積98.00萬(wàn)平方米，其中住宅網(wǎng)簽備案9268套，面積93.44萬(wàn)平方米。

低景氣樓市周期下，西安房?jī)r(jià)走出獨(dú)立行情：新房?jī)r(jià)格連月上漲，二手房卻量增價(jià)跌。

為了進(jìn)一步緩解庫(kù)存壓力，5月，西安住建發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》；6月西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布“以舊換新”活動(dòng)倡議書。

區(qū)別于其他城市，西安提出“支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立‘以舊換新’購(gòu)房模式”，其中增加了“金融機(jī)構(gòu)”的角色。此外，西安還提出“鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”等措施。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，商品住房“以舊換新”有助于激活二手房市場(chǎng)，促進(jìn)房源流通，并對(duì)新房認(rèn)購(gòu)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，為市場(chǎng)注入新的活力。隨著“以舊換新”活動(dòng)的深入開展，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望得到提振。

供應(yīng)端兩極分化

6月，西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)公布了首批參與西安市住房“以舊換新”活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目共64個(gè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)11家、商業(yè)銀行6家。其中既有龍湖、中建、招商、金茂、綠地、綠城等全國(guó)性房企，同時(shí)天地源、紫薇、經(jīng)發(fā)等本地房企也現(xiàn)身其中。

7月底，“以舊換新”范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目從首批64個(gè)增加至103個(gè)，參與的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)增至20家，參與的商業(yè)銀行新增1家。

供應(yīng)端來(lái)看，參與以舊換新的開發(fā)商反應(yīng)呈現(xiàn)出兩極分化的情形。

西咸新區(qū)一項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人王也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“面對(duì)主城區(qū)樓市新政一波接一波的沖擊下，周邊新區(qū)樓盤銷售降溫非常明顯。比如今年3—4月份，新區(qū)部分項(xiàng)目還能做到平銷，一些豪宅產(chǎn)品也能保持月銷20套以上。但隨著二手房市場(chǎng)擠壓以及主城區(qū)樓市沖擊，銷售量、到訪量都出現(xiàn)下滑，甚至做不到平銷。”

王也進(jìn)一步表示，基于此，很多項(xiàng)目本身銷售過(guò)程中就有大量折扣優(yōu)惠，此外開發(fā)商還會(huì)找銀行合作，貸款不僅利率優(yōu)惠，放款速度也很快。而這些項(xiàng)目與“以舊換新”項(xiàng)目名單重疊度非常高，所以政策對(duì)于這些項(xiàng)目去化助力比較有限。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪發(fā)現(xiàn)，西安首批次參與“以舊換新”的60個(gè)項(xiàng)目中，22個(gè)項(xiàng)目位于西咸新區(qū)，占比約37%；其余項(xiàng)目大多位于新開發(fā)的高新三期及軟件新城區(qū)域。

第二批次擴(kuò)充樓盤名單中，共計(jì)37個(gè)項(xiàng)目，其中22個(gè)項(xiàng)目位于西安市周邊區(qū)域，占比約59%。城六區(qū)核心地段項(xiàng)目數(shù)量屈指可數(shù)。

“相對(duì)好賣的房子基本不會(huì)參與‘以舊換新’。這些項(xiàng)目一般處于核心地段、配套齊全。且在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，均價(jià)也很具有競(jìng)爭(zhēng)力。”一位國(guó)有房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

上述人士進(jìn)一步指出，開發(fā)商項(xiàng)目有其預(yù)期的去化節(jié)奏，而“以舊換新”房源鎖定期不少于90天。開發(fā)商需要回籠資金穩(wěn)定現(xiàn)金流，交易鏈條上面涉及的聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)都不愿意也沒(méi)必要承擔(dān)不確定性帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致熱門項(xiàng)目積極性并不高。

招商蛇口華東研究院院長(zhǎng)陳杲分析指出，目前房企現(xiàn)金流壓力比較大，問(wèn)題主要有三個(gè)方面，一是銷售下降，二是監(jiān)管趨嚴(yán)，三是合作方不斷出現(xiàn)問(wèn)題。從“以舊換新”這個(gè)事情看，應(yīng)該是長(zhǎng)線的，不是立竿見(jiàn)影的，根源在于大家誰(shuí)來(lái)買二手房的問(wèn)題。

市場(chǎng)端期待更多“誠(chéng)意”

值得注意的是，西安“以舊換新”明確了住房報(bào)名參與、選購(gòu)新房、出售舊房、完成新房交易（或退訂）具體流程。

簡(jiǎn)單來(lái)講，房東選好意向房源后需要與開發(fā)商簽訂協(xié)議、繳納意向金，約定優(yōu)惠條件、房源等細(xì)節(jié)信息，而被選定新房房源將會(huì)進(jìn)入不少于90天的鎖定期。

在這90天內(nèi)，房東需要聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房。如果舊房出貨成功，房東便可按上述合同購(gòu)置新房，反之交易作廢，開發(fā)商退還意向金，房東則不承擔(dān)任何違約責(zé)任。

“沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員張文對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“一部分房東們有置換改善需求但手里沒(méi)有現(xiàn)金，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，二手房議價(jià)權(quán)多數(shù)掌握在買家手里。而多數(shù)房東不愿意降價(jià)太多，因?yàn)樗麄兿胍脫Q更新更大的房子，也需要更多資金。所以，目前真實(shí)成交的并不多。”

家住西安市新城區(qū)的王梅看中了第一批“以舊換新”名單中的萬(wàn)科東望項(xiàng)目。在實(shí)地走訪和咨詢后，她對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者算了一筆“置換賬”。

萬(wàn)科東望項(xiàng)目目前只有兩個(gè)戶型198平米、180平米的可以進(jìn)行“以舊換新”，前者單價(jià)在一萬(wàn)五六，總價(jià)300萬(wàn)左右，后者單價(jià)超過(guò)兩萬(wàn)，總價(jià)超350萬(wàn)。

王梅表示，對(duì)比同板塊新房，萬(wàn)科東望價(jià)格、高層戶型競(jìng)爭(zhēng)力都不強(qiáng)。對(duì)比同板塊二手房，陽(yáng)光城紫金城二手房均價(jià)高，但戶型好。若不執(zhí)著于全國(guó)型品牌，同樣的面積更低的價(jià)格還有華清學(xué)府城、高科麓灣等小區(qū)可選。諸多考慮下，王梅最終未進(jìn)行購(gòu)買。

跟王梅情況相似的房東并不在少數(shù)。面對(duì)價(jià)格、位置競(jìng)爭(zhēng)力較弱的樓盤，她們也在猶豫是否要降價(jià)賣房“以舊換新”。此外，也有部分出貨意愿較強(qiáng)的房東愿意拋售，但是否參與“以舊換新”還需要進(jìn)一步考量。

量增價(jià)跌，買進(jìn)容易賣出難，西安二手房庫(kù)存壓力仍然不小。

貝殼官網(wǎng)顯示，截至8月6日，西安二手房掛牌量已超13.5萬(wàn)套。諸葛找房官網(wǎng)顯示，6月二手房掛牌量在18萬(wàn)套以上，7月該數(shù)據(jù)上漲至19萬(wàn)套以上。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，7月西安新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.28%，位列全國(guó)第8，二手房下跌0.78%。

整體而言，二手房掛牌量在持續(xù)增加，價(jià)格卻震蕩下行