取消公攤的時(shí)代真的要來(lái)了！現(xiàn)在關(guān)于公攤面積，不管是直接取消還是間接取消都在實(shí)施。現(xiàn)在就是房地產(chǎn)的一個(gè)大變局時(shí)代，之前建好的很多存量房恐怕都要受到?jīng)_擊。
最近，湖南衡陽(yáng)官宣取消公攤，明確自2025年1月1日起實(shí)行商品房銷售，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。其實(shí)，在今年5月1日起，廣東肇慶市也官宣過(guò)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)上傳銷售。包括今年9月份，湖南湘潭也發(fā)布過(guò)按套內(nèi)計(jì)價(jià)銷售的個(gè)宣傳。那很明顯，在2024年，樓市取消公攤的浪潮已經(jīng)開(kāi)始了。
現(xiàn)在很多城市之所以開(kāi)始取消公攤面積，其實(shí)就是房子不好賣了，賣不動(dòng)了，著急了。因?yàn)檎l(shuí)都知道，公攤面積其實(shí)就是一筆糊涂賬，然而這筆糊涂賬的利益傾斜對(duì)象是以房企為代表的既得利益群體，因?yàn)楣珨偯娣e普通人是很難測(cè)量的。再加上過(guò)去一二十年房?jī)r(jià)漲得確實(shí)比較快，然后又推高地價(jià)，以及剛需購(gòu)房群體確實(shí)也比較多，那這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商所建樓盤的客積率越來(lái)越高，樓層也越來(lái)越高，公攤也越來(lái)越高，那這兩年最典型的公攤案例，青島的一個(gè)樓盤，購(gòu)房時(shí)承諾的公攤面積約為31%左右，實(shí)際交房時(shí)，公攤竟然達(dá)到了驚人的46%，110多平的房子，實(shí)際面積只有60多平。
購(gòu)房者，你說(shuō)面對(duì)這樣的狀況，還怎么玩?一半的錢，你都花在公攤上了。所以，現(xiàn)在越來(lái)越多的人是在呼吁取消公攤面積，不為別的，就是想要一個(gè)透明的交易價(jià)格，就想看一看綁螃蟹的這個(gè)繩子到底有多重。然而呼吁那么多年，公攤還是沒(méi)有取消，現(xiàn)在很多城市卻開(kāi)始陸續(xù)取消公攤面積，那背后的原因其實(shí)就是房地產(chǎn)不行了，房子不好賣了，從而取消公攤，降低購(gòu)房成本，提高透明程度。
畢竟以現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，取消不取消公攤大家也已經(jīng)不在乎了，因?yàn)楝F(xiàn)在很多城市新建樓盤得房率已經(jīng)超過(guò)100%，這是相當(dāng)于間接性的取消公攤面積。那比如今年浙江多地接連出臺(tái)新規(guī)，重點(diǎn)提到空中花園、綠化、陽(yáng)臺(tái)等不計(jì)入建筑面積和容積率，也不參與其他配套設(shè)施指標(biāo)的一個(gè)計(jì)算統(tǒng)計(jì)啊，一句話總結(jié)就是得房率要提高了，那按照新規(guī)，得房率有望達(dá)到100%，高的甚至能夠達(dá)到120%。那包括廣州、深圳、合肥長(zhǎng)沙、西安、珠海、昆明、濟(jì)南等城市都在實(shí)施類似的新規(guī)。
也就是說(shuō)，之前你買個(gè)100平的房子，你的實(shí)際使用面積可能只有70平左右。現(xiàn)在你買一個(gè)100平的房子啊，你的實(shí)際使用面積甚至可以達(dá)到100-120平。這是完全兩個(gè)不同的概念啊，兩個(gè)不同的產(chǎn)品，這就是修改規(guī)定，強(qiáng)行拉高品質(zhì)，雖然沒(méi)有明確取消公攤面積，但效果比取消公攤面積還厲害啊。最關(guān)鍵的是，那這么高的得房率之下，價(jià)格倒是沒(méi)有大的變化的，相比于前幾年的房?jī)r(jià)，那現(xiàn)在的新盤價(jià)格還是更低，那這可是妥妥的政策羊毛哈。
大幅度提高得房率，就是在犧牲二手房，從而保新房，因?yàn)楝F(xiàn)在的存量房根本沒(méi)辦法和他競(jìng)爭(zhēng)的，別人的價(jià)格更低，得房率更高，你說(shuō)你還怎么競(jìng)爭(zhēng)?并且這還是未來(lái)的一個(gè)大趨勢(shì)，因?yàn)檫@樣的信號(hào)現(xiàn)在已經(jīng)是非常明顯了，首先是最近兩年住建部不斷的在強(qiáng)調(diào)好房子的問(wèn)題。好房子里面有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)就是得房率高。然后是去年9月份，自然資源部也表示，建議取消士地拍賣中的地價(jià)限制，建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)客積率1.0限制。這也是在為所謂的好房子改善樓盤上步。包括今年一線城市也在取消7090政策，規(guī)信號(hào)是非常明顯的。
當(dāng)提高得房率的建筑新規(guī)在國(guó)內(nèi)普遍實(shí)施的那一刻起，就是商品住宅新時(shí)代徹底淘汰舊時(shí)代的時(shí)刻。核心就在于自新規(guī)產(chǎn)品對(duì)于市場(chǎng)上所有的舊產(chǎn)品都是降維打擊，完全不是一個(gè)量級(jí)。因?yàn)檫@是新產(chǎn)品，比之前的存量房得房率要提高30%到40%，價(jià)格還更低。這可不像過(guò)去的簡(jiǎn)單一個(gè)產(chǎn)品升級(jí)，戶型改變，這是從內(nèi)在的質(zhì)的飛躍，這也會(huì)極大的沖擊那些大量持有二手房的人啊，特別是高層。所以不要以為房地產(chǎn)下行分化之下，三四線城市的房子不行了，很多重點(diǎn)城市的高層，特別是得房率較低的高層，未來(lái)的壓力同樣不小。