受重磅政策利好影響，自“十一”國慶假期以來，北京樓盤到訪量快速上升，成交量大幅上漲。位于地鐵郭公莊站僅400米的中海豐和叁號院也吸引了不少的看房者。不過，有著換房計劃的購房者嚴女士卻在看房過程中產生了這樣的疑問：項目地下有9號線、房山線兩條地鐵線經過，在地鐵高速通過時，樓棟會不會有振動噪聲？雖然項目已在地鐵穿行的區域挖土造湖，這樣能起到阻隔的作用嗎？開發商在建設過程中，采取了什么措施來減少地鐵高速穿行時的干擾？

避開地鐵而“退線”，建高層豪宅

中海豐和叁號院沙盤。

作為中海藏峰系，豐和叁號院有著“千平湖景”“萬平園林”，這似乎成了項目的賣點。但在“千平湖景”的地下是呼嘯而過的高速地鐵，包括地鐵房山線及地鐵9號線，兩條地鐵每天多次往返。

追溯地塊源頭，2023年10月31日，北京豐臺郭公莊2宗涉宅用地進行出讓。其中，豐臺區地鐵9號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-614、L08地塊由中海地產以54.4億元競得，溢價率6.67%，成交住宅樓面價約為6.25萬元/平方米。據出讓文件顯示，該地塊屬于R2二類居住用地、A61機構養老設施用地，建筑規模約12.47萬平方米。

因為地下有地鐵穿行的原因，豐和叁號院在設計時，就將地塊分成了東西兩個部分，其中西邊共有3棟樓，均為四合院，報價為8000萬元至近1億元。而東邊則有7棟樓，4棟是25層的高層，3棟為8層的洋房，戶型建面在168-262平方米之間，這一戶型標準也鎖定了其購買人群為“頂級改善”。

從價格來看，銷售指導價達9.2萬元/平方米（上下浮動8%）。在豐臺樓市，在地塊面市時這樣的指導價格也曾引起市場質疑，最終是要用高端產品與價格匹配。事實上，中海也將其定位為豪宅，除了四合院外，每套總價在1500萬至2500萬元之間。

值得關注的是，雖然豐和叁號院小區容積率為2.2，但是因為要避開地鐵的“退線”范圍，地塊東部區域要承載7棟樓座，建筑集中排布，其局部容積率自然會升高，這就不難理解會出現25層的高層產品。

據一位業內人士表示，地塊下有地鐵通過，這是項目的硬傷，6.25萬元/平方米的樓面價，原本以為能賣到9.2萬元/平方米，但目前市場是“以價換量”，單價也必然大打折扣。每平方米不到3萬元的毛利，對于中海這個項目來說，“控成本”的壓力會很大。

在拿地5個多月后，今年3月，豐和叁號院就開售并已建成了實景區。不過，該項目的售樓處并不在現場，而是設在中海甲叁號院的寫字樓內。貝殼財經記者走訪發現，項目有著自己的銷售團隊，銷售流線都是規范動作，先在售樓處登記看樣板間，隨后在銷售人員帶領下，方能去現場的實景區。但無論是在沙盤前介紹項目，還是觀看樣板間的時候，記者接觸到的銷售人員均未提及地鐵在小區地塊下穿行一事。在售樓處公示區域，也未見到相關提示信息。

“千平大湖”下的震動？

對于有意購買豐和叁號院的消費者來說，最為關心還是地下的兩條地鐵線，比如在運行時，會對這個豪宅項目產生怎樣的影響？畢竟沙盤的美好與現實總會有差距，尤其是一些對噪聲敏感人群更是如此。

眾所周知，地鐵列車運行時對周邊一定范圍內建筑造成震動和噪聲。比如，地鐵列車運行時車輛對鋼軌產生沖擊，傳遞到軌道結構，再通過隧道結構傳遞到周圍土層，進而激發鄰近建筑或構筑物（地面、地下）產生震動。

對于住宅類敏感建筑，根據《城市區域環境振動標準》(GB10070-88)，“居民、文教區”有晝間70dB、夜間 67dB的限值要求。因此，在建筑設計過程中，至少也要遵循這一標準。

據多位參觀過豐和叁號院實景的業內人士以及購房者表示，在地鐵通過時，在湖邊的確能感受到震動，距離湖邊越遠干擾越小。但在住宅樓里會不會有震感，因為樓棟還在建設中，未能進入，目前還是未知數。

據悉，早在2023年7月，豐和叁號院所在地塊出讓前，北京市科學技術研究院城市安全與環境科學研究所、國家環境保護城市噪聲與振動控制工程技術中心對該地塊進行了專項研究（以下簡稱“《專項研究》”）。《專項研究》提出，為充分且合理地利用項目地塊土地面積，有必要劃定振動控制距離，在適宜區域或采取工程減振措施的條件下開展建筑布局設計。

參考目前振動實測及預測結果，以67dB作為控制限值要求，上述《專項研究》對豐和叁號院所在地塊的振動控制給出了建議：地鐵線路軌道中心線兩側60米-66米范圍外為敏感建筑適宜建設區域，26米-30米范圍內不建議建設敏感建筑；在房山線上行軌道中心線東側26米-60米、房山線下行軌道中心線西側30米-60米及9號線東側30米-66米范圍內建設敏感建筑時，敏感建筑應采用筏板基礎，并進行建筑基礎隔振處理。